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책 [월급쟁이 부자로 은퇴하라] 리뷰 : 누구나 따라할 수 있는 아파트 투자 매뉴얼

by 킥도어 Kickdoor 2023. 12. 21.
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자본주의 시스템 아래서 인플레이션은 불가피합니다. 이 책에서도 그 이유를 알기 쉽게 설명하고 있지만, 이 부분은 다른 책의 리뷰를 통해서도 살펴본 바 있습니다.(EBS다큐프라임 「자본주의」 리뷰 보러 가기) 하지만 현실에서는 많은 사람이 자신이 열심히 모은 돈의 가치가 계속해서 하락하고 있는 것을 그저 지켜만 보고 있습니다. 특히 매일같이 회사에 출근해 바쁘고 정신없이 일을 해내는 직장인들이라면 더욱 그렇습니다. 그리고 통장에 잔고가 없는 것만 아니라면, 많이는 아니라도 조금씩이라도 늘어나고 있다면, 크게 걱정하지 않습니다. 적어도 돈을 잃고 있는 것은 아니니까 그런 것에 신경 쓸 여유가 없다고 생각합니다. 그러나 당신이 그렇게 생각하는 동안 인플레이션이란 녀석이 조용히 다가와 당신을 경악하게 만들 것입니다. 이를 피부로 느끼게 될 때는, 저렴한 물건이 아닌 값비싼 무언가를 구하게 될 때입니다. 이를테면 집 같은.

인플레이션의 영향을 알고 준비한 사람들은 자산을 늘리거나 최소한 지킬 테지만, 과소평가한 이들으 자산이 줄어드는 것을 결코 막을 수 없습니다. 자본주의와 인플레이션의 본질을 인식한 사람과 그렇지 못한 사람은 똑같은 회사에서 똑같은 급여를 받았음에도, 그 자산의 격차가 벌어질 수밖에 없습니다. 또, 이를 먼저 인식하고 받아들였다면, 평범한 직장인이 월급을 저축하는 것만으로는 완벽한 노후 준비를 할 수도 없고, 부자가 되기도 어렵다는 것을 깨달았을 것입니다. 

대책을 강구해야 합니다. 돈을 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책 말입니다. 저자는 그것이 바로 투자이고, 월급쟁이 직장인이 자본주의 사회에서 살아남을 수 있는 유일한 방법이라고 말합니다. 저자는 여러 투자 방법 중 아파트 투자를 선택했고, 누구나 따라할 수 있는 아파트 투자 매뉴얼을 공개합니다. 

누구나 따라할 수 있는 아파트 투자 매뉴얼 

01 확실한 투자 기준 세우기

1) 저평가된 상태인가?
2) 투자금이 적게 드는가?
3) 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

저자는 저평가된 상태인지가 가장 중요하다고 말합니다. 아무리 적은 투자금이 들어도 저평가된 상태가 아니면 투자하지 않고, 반대로 저평가된 상태라도 투자금이 너무 많이 든다면 투자하지 않습니다. 저평가 여부를 확인하는 법은 많은 대상을 살펴보고 이와 비교해 보는 방법 밖에 없습니다. 비교 대상이 많으면 많을수록 더 좋은 판단을 내릴 수 있을 테니 말입니다. '부동산은 발품이다'라는 말도 결국 많은 곳을 둘러보며 아는 지역을 늘리고, 비교할 수 있는 아파트 단지와 물건을 늘려야 저평가된 물건을 발견할 수 있다는 말과 같습니다. 만약 당신이 실거주용이든 투자용이든 부동산을 매입하는 계약서에 도장을 찍으려는 순간까지 긴가민가한 심정이라면, 여러 개의 대상을 비교해 보고 그중 내가 지금 계약하려는 이 물건이 가장 좋고 가격도 싸다는 확신을 하게 되는 과정을 생략했기 때문일 것입니다. 

초보자일 경우 매매가와 전세가의 차이가 3,000만 원이 넘는다면 가급적 투자 대상에서 제외하는 게 좋습니다. 리스크를 따져볼 때는 전세 임대를 잔금 기한 내에 맞추지 못해 온전히 내 자금으로 잔금을 치러야 하는 경우, 2년 뒤 전세가가 떨어져 하락한 만큼 반환해야 하는 경우 두 가지 경우를 고려해야 합니다. 

사실, 이제 막 입문한 투자 초보자라면, 위 세 가지 기준에 부합하는 물건을 찾기도 쉽지 않을 것이라고 합니다. 그러나 6개월에서 1년가량 꾸준히 공부하고 시장을 예의주시하다보면, 기준에 부합하는 투자처가 보이기 시작한다고 합니다. 만약 당신이 투자를 어느 정도 해봤고 소액 투자가 가능한 여러 지역을 알고 있다면, 최종적으로 입지가 우수하고 지역적 위상이 더 나은 물건부터 먼저 공략해야 합니다.

02 가격이 상승할 지역 선정하기

1) 전세가율과 가격
2) 투자금의 규모
3) 입주 물량
4) 미분양

전세가율이 70% 이상이고, 매매가가 현재 살고 있는 지역이나 기존에 알고 있던 지역의 부동산과 비교할 때 상대적으로 저렴하게 느껴지는 지역 몇 군데를 정해 '조인스랜드부동산' 사이트와 '네이버 부동산'에서 보다 구체적으로 물건을 살펴봅니다. 특히, '조인스랜드부동산'에는 전세비율이 높은 아파트를 볼 수 있는 테마 검색이 있으므로, 이를 활용해 '전세가율이 85% 이상이고, 매매가와 전세가의 차이가 3,000만~5,000만 원가량인 단지가 많은 지역'을 임장지역으로 선정합니다. 

입주물량은 '부동산지인'과 '호갱노노', '아파트실거래가' 앱에서 확인할 수 있습니다. '호갱노노'나 '아파트실거래가' 앱에서는 구체적으로 물량이 공급되는 시기와 입지를 지도상에서 파악할 수 있습니다. 미분양 물량은 '국토교통부' 사이트 통계누리에서 수시로 데이터를 게시하며, '부동산지인' 사이트에서는 이 데이터를 그래픽으로 제공합니다.

당신이 초보자라면 가장 먼저 현재 사는 곳과 그 주변 두세 군데 정도에 직접 가보고, 가격에 대한 감을 잡아야 합니다. 그렇게 가격의 감을 잡고 난 후 매달 전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정합니다(1단계). 그리고 '조인스랜드부동산'에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리합니다(2단계). 다음으로 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현화 등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정합니다(3단계). 이는 투자지역이 아닌, 임장지역을 선정하는 방법임에 유의하십시오.

03 임장 전, 지역조사 하기 

· 일자리 
· 교통
· 환경 
· 학군

· 연령 분포
· 가격

인터넷을 통해 일자리, 교통, 환경, 연령분포, 가격 등을 조사합니다. 해당 지역의 일자리는 국세청의 '국세통계 홈페이지'에서 '시·군 ·구별 근로소득 연말정산 신고현황' 자료의 원천징수지 기준 자료를 통해 파악할 수 있습니다. 교통은 네이버나 다음 지도 등을 통해 대중교통으로 강남에 위치한 지하철역까지 얼마의 시간이 소요되는지 조사해보면 됩니다.

환경은 포털 사이트 지도를 적극적으로 활용해 편의 시설들을 검색해 볼 수 있고, '지적편집도'를 통해 주거지역, 상업지역, 준공업지역, 녹지지역 비율 등을 확인할 수 있습니다. 학군은 특목고 진학률이 높은 중학교가 선호되는데, '아파트실거래가' 에서는 특목고 진학률, 학업성취도 평가 결과를 확인할 수 있습니다. 그 지역에 거주하는 사람들의 연령 분포는 그 지역의 분위기를 결정짓습니다. '통계지리정보서비스' 사이트에서 시·군·구·동별 연령별 인구 분포를 지도에서 확인할 수 있습니다. 동 단위로 세밀하게 확인하고 싶다면 '국가통계포털-국내통계-주제별 통계-인구가구-주민등록인구현황'에서 '행정구역별/5세 별 주민등록인구' 자료를 참고하면 됩니다.

마지막으로, 아파트 가격을 조사할 때는 주의할 것이 있습니다. 특정 단지만 골라서 조사할 것이 아니라, 임장지역 내의 모든 아파트를 조사해야 한다는 점입니다. 좋은 물건을 찾아내는 데 왕도는 없습니다. 미련해 보일지 몰라도, 모든 단지와 모든 평형의 가격을 파악해봐야 합니다.

엑셀 프로그램 '행'에 위의 항목을 적고, 네이버 부동산 사이트에 단지를 하나씩 찾아가며 각 항목에 따라 기재합니다. 그 다음에는 가장 비싼 아파트부터 가장 저렴한 아파트까지 지도에서 다시 한번 그 위치를 확인합니다. 자료가 완성되면 그중 매매가와 전세가의 차이가 적어 소액 투자가 가능해 보이는 단지들 위주로 인근 부동산 중개소에 전화를 해봅니다.

04 지역을 눈에 담는 현장조사

지역을 눈에 담는다는 건, 해당 지역에 사는 사람들 이상으로 어디에 무엇이 있는지, 마트는 어디에 있고 가장 가까운 지하철역에 가려면 어디에 어떻게 가야 하는지, 학원가와 식당, 공원은 어디에 있으며, 각 아파트 단지들이 어디에 위치하고 있는지 등을 파악하는 것입니다. 한마디로 그 동네에 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것이라고 할 수 있습니다. 발품에 어떤 노하우나 특별한 방법이 있을까요? 그런 건 없습니다. 결국 많이 가봐야 합니다. 사람에 따라 금방 캐치해 내는 사람이 있는가 하면, 그렇지 못한 사람도 있을 테지만, 결국 많이 가보고 많이 생각하고 많이 고민하는 것이 부동산 투자의 감각을 익히는 확실한 길인 것만은 분명합니다. 차로 지역을 크게 돌면서 그 안쪽 길과 건물들이 머릿속에 그려지면 그때야 지역을 눈에 담았다고 할 수 있고, 부동산 중개소에 방문할 때가 되었다고 할 수 있습니다. 

이미 지역을 눈에 담는 과정을 거쳤기에 그 집의 구조와 물건별 내부 상태, 매도 상황 정도만 확인하면 됩니다. 중요한 건, 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다는 것입니다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는 것이 핵심입니다. 아직 경험이 많지 않은 사람이라면, 하루에 3~4시간 간격으로 부동산 중개소 2~3곳을 방문하고, 5~6개, 많아도 10개 미만의 물건을 보는 것부터 추천합니다. 중개소에서 어떤 대화를 할 지 막막하다면 아래 질문들을 참고하는 것도 좋습니다.

05 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법

· 관심이 가는 단지가 있다면 가급적 많은 부동산 중개소에 방문하라.
· '거기 아니면 여기' 2개 이상의 투자처를 확보해두면 협상에서 조급해지지 않는다.
· 상대방이 무엇을 원하는지, 내가 해줄 수 있는 것은 무엇인지 확인하고 협상 범위를 설정하라.
· 수월한 임대 조건 네 가지(가격, 집 상태, 입주 가능 시기, 부동산 중개인의 성향)를 기억하라.

부동산 중개소에는 이른바 '장부 물건'이라는 것이 있습니다. 시세보다 가격이 싼 물건이라 거래가 쉽게 성사되리라고 판단하는 물건은 단독으로 중개해야 수수료 전부를 취할 수 있기 때문에, 중개소끼리 공유하지 않고 중개인들이 꼭꼭 숨겨 놓습니다. 바로 '그 물건'을 찾기 위해 가급적 많은 부동산 중개소를 방문해야 하는 것입니다. 

투자에 적합한 물건은 동과 층에서 선호도가 낮은 것(저층, 탑층, 사이드, 길가에 위치한 동 등)이 아니면서, 가격이 저렴하고, 기존에 수리가 아주 잘 되어 있거나 공실 상태라 수리를 통해 가치를 올릴 수 있는 물건들입니다. 

이사철 성수기인 2, 3월과 9,10월에 비해, 여름 비수기인 6~8월, 겨울 비수기인 11~1월은 전세 이사수요가 적은 시기라 신규 임차인을 구하는 데 애를 먹을 수 있습니다. 부동산 매수 시점에는 현재 거주 중인 집주인이나 임차인의 이사 날짜가 정해졌는지를 살펴보는 것도 좋습니다. 

노하우와 기술보다 중요한 것은

무슨 일이든, 그 일에 임하는 사람의 태도가 중요합니다. 저자는 태도가 결과와 큰 상관이 없어 보여도, 그것들 하나하나가 모여 나중에 중요한 차이를 만든다고 강조합니다. 그동안 잘 몰랐던 부동산 투자를 잘하고 싶고 이를 통해 돈을 벌고 싶다면, 무엇보다 그 일에 진지하게 임해야 합니다. 노하우와 기술보다 중요한 것은 다름 아닌 '태도'입니다. 이제 막 투자를 시작하면서 맞닥뜨린 낯선 현장에서, 처음 다잡았던 마음을 잃고 약해지지 않아야 합니다. 세상에 쉬운 일은 없습니다. 만약 당신에게 어떤 일이 쉽게 느껴진다면, 당신은 그전부터 그것을 잘하기 위해 열심히 노력했을 것입니다. 그게 아니라면, 당신은 그저 그 일을 잘한다고 착각하고 있는 것입니다. 미래의 나와 우리 가족들을 지키기 위해, 나는 오늘 어떤 태도로 어떤 일을 했는지 돌아보게 됩니다.

*위 내용은 책 '월급쟁이 부자로 은퇴하라(저자 너나위, 출판사 RHK알에이치코리아)'에서 발췌, 요약한 내용입니다. 자세한 내용은 원문을 참고하시기 바랍니다.

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