모든 투자는 가격과 가치의 차이를 아는 것에서 시작해야 합니다. 가격이 주는 가치가 합당한지, 아닌지를 판단해야 합니다. 집을 구할 때 가격은 쉽게 알 수 있지만, 집이 주는 가치는 파악하기가 어렵습니다. 이를 알려면 매수 후보 하나만 보지 말고 다른 집과 계속해서 비교해봐야 합니다. 되도록 비슷한 평수와 연식이면 더 좋습니다. 데이터는 다다익선입니다. 저자는 적은 돈으로 알짜 아파트 구하는 기술을 소개합니다.
알짜 아파트 찾기
- 나만의 주거 기준 세우기 (예산, 출퇴근에 감당할 수 있는 최대시간, 기타 고려사항 - 공원, 학교 등)
- 지하철 노선도 집중 탐구 (지하철역까지 이동시간, 환승시간 포함, 절대적 거리보다 소요시간이 중요)
- 예산에 맞는 지역찾기
- 관심 아파트 찾기
- 매수 전 마지막 점검 (1번에 적합한지, 단점은 뭔지, 1층과 같은 비로열층이라면 가격이 적정한지 등)
저자는 돈 되는 지하철 노선은 따로 있다고 강조합니다. ‘직장에 가기 편한’ 지하철역, 즉 일자리가 많은 지역을 통과하는 지하철 노선이어야 한다는 것입니다.(종로, 중구, 강남, 여의도, 가산디지털단지, 잠실 등) 단순 거리만 볼게 아니라, 일자리가 많은 지역까지 얼마나 이동하기 편하지 확인하는 게 핵심입니다. 또한, 숨겨진 보석 아파트를 찾기 위해선 아래의 방법도 도움이 됩니다.
- 원하는 아파트 또는 관심지역의 평당가를 기억하라. (평당가로 해당지역과 아파트의 선호도를 알 수 있음)
- 대장 아파트를 찾아라. (지역의 인기 아파트를 쉽게 파악할 수 있음)
- 아파트 가격 상승여력 체크하기 (해당 지역의 평균 가격과 비교해서 현재 가격이 높은지 낮은지 평가)
- 원하는 물건을 차지하는 기술 활용 (최대 투자금액을 정하고 결렬됐을 때의 대안을 준비해 ‘되면 좋고, 안되면 다른 걸 하자’라는 마음으로 협상에 임한다 )
저자는 우리에게 부동산을 방문할 때 참고할 만한 팁도 제공합니다. 대접받는 시기에 부동산을 방문하라는 것입니다.
- 되도록 남들이 잘 움직이지 않는 한여름 또는 한겨울에 움직인다. (또는 설, 추석 직전 또는 직후)
- 부동산에서 먼저 보여주는 물건은 그동안 잘 팔리지 않았거나 사정이 있는 경우일 수 있으므로 적절하게 활용한다.
- 마음에 들지 않는 조건인데 가격만 보고 매수하는 잘못(싸다는 이유로 1층 또는 저층을 매수)은 저지르지 않는다.
- 꼭 한 군데에 집착하지 말고 필요시에는 다른 부동산 사무실을 통해서라도 원하는 물건을 찾는다.
손해보지 않는 투자법칙
저자는 책에서 절대 손해보지 않는 내 집 마련의 법칙을 6가지로 설명합니다.
- 직주근접성을 우선시한다.
- 상승기 평균가보다 더 오르지 않았는지 점검한다.
- 지역 미분양 추이를 지켜본다. (특히, 준공 후 미분양)
- 2~3년 후, 주택 공급량을 확인한다. (단, 공급량이 많다고 무조건 나쁜 것은 아닙니다. 오히려 가격이 조정받는 동안 직접 살기에 좋은 물건을 구매할 수 있어 기회가 되기도 합니다. 내가 원하는 지역에 일시적으로 공급이 몰릴 때 이를 활용하는 것입니다.)
- 아파트 가격 상승의 끝물은 아닌지 살펴본다.
- 부동산의 가격 상승 순서는 [구축 - 신축(분양권) - 재건축, 재개발 - 주상복합, 나 홀로 아파트] 순이다.
- 얼마나 현금을 확보할 수 있는지 체크한다.
- 기간은 최장기로 하고 원리금균등상환방식으로 한다.
저자가 아파트 투자로 배운 교훈은 '집에 너무 많은 돈을 깔고 있지 말자'는 것입니다. 또, 살고 있는 집을 세주고 투자할 수 있는 시기는 정해져 있으니, 이를 고려해야 한다고 합니다. 그 시기는 자녀가 학교 들어가기 전까지입니다. 잠깐 임차를 해야 한다면 전세보다는 월세가 낫지만, 월세라도 아무 데나 들어가선 안 된다는 점을 강조합니다. 나올 때도 생각해 세입자를 쉽게 구할 수 있는 곳으로 해야 합니다. 그리고 복비, 이사비를 아까워해서는 안된다는 점입니다.
저자는 '부동산에 처음 뛰어든 당신에게 전하는 세 가지 조언'으로 책을 마무리합니다. 첫째, ‘소탐대실’ 하지 말 것. 작은 것 때문에 큰 결정을 놓치지 말아야 합니다. 한치의 손해도 보지 않으려는 습관 때문에 투자의 기회를 놓치는 경우도 많습니다. 둘째, ‘초지일관’ 할 것. 청약, 구축매매, 일반매매, 급매, 경매 등 여러 가지 방법이 있겠지만, 처음 생각했던 전략을 그대로 밀고 나가는 게 중요합니다. 셋째, ‘일자리’, ‘한강’, ‘경부고속도로’를 잊지 말 것!
* 위 내용은 책 '대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석(저자 제네시스박, 출판사 비즈니스북스)'에서 발췌, 요약한 내용입니다. 자세한 내용은 원문을 참고하시기 바랍니다.