'거인의 어깨에 올라타라'는 널리 알려진 투자 격언입니다. 이 책의 저자 역시 '거인의 어깨 위에 서면 돈의 길이 보인다'라고 이야기합니다. 당장 올 하반기 부동산 전망이 어떨지, 어떤 종목에 투자해야 할지 돈이 될지도 물론 중요합니다. 하지만 돈의 흐름을 꿰뚫어 보는 통찰이 없다면 성공은 우연일 뿐 절대 반복되지 않습니다. 그는 전세 보증금까지 모두 빼서 모은 종잣돈 500만 원을 50억으로 불려서 40대 초반에 은퇴를 달성했습니다. 그는 자신처럼 게으른 사람이 투자에 성공할 수 있었던 것도 다 거인의 어깨 위에 서서 돈의 흐름을 읽었기 때문이라고 말합니다. 거인은 어디에 있을까요? 거인은 바로 책 속에 있습니다. 저자는 부동산 전망을 위해 부동산중개사무소를 방문한 적도, 다른 사람에게서 주식투자정보를 얻기 위해 애를 쓴 적도 없었습니다. 그가 혼자서 생각하고 혼자서 판단하고 투자할 수 있었던 것은 항상 곁에 최고의 경제학자와 철학자, 심리학자들이 있었기 때문이라고 이야기합니다. 그가 만난 거인들은 그에게 어떤 이야기를 했던 걸까요?
자본주의 게임의 법칙
1971년 미국의 닉슨 대통령의 발표로 금본위 화폐가 사라지면서 정부는 금이 없어도 마음대로 돈을 찍어낼 수 있게 되었습니다. 결국 정부는 경제가 침체될 때마다 천문학적인 돈을 찍어내게 됩니다. 이렇게 돈을 마구 찍어내면 돈의 가치가 떨어져서 이플레이션이 오게 되는데, 인플레이션이 생기면 '부의 이전' 현상이 발생합니다. '부의 이전'이란 국민의 재산이 정부로 넘어간다는 뜻입니다. 정부가 지폐를 마구 찍어내서 인플레이션을 발생시키면 정부의 부채는 실질 구매력 기준으로 감소됩니다. 반면에 화폐를 보유한 국민들은 알게 모르게 실질 구매력이 떨어지니 손해를 보게 됩니다. 그런데 인플레이션 덕분에 실물 자산인 부동산과 주식 가격이 오르면 세금도 더 많아 집니다. 결국 인플레이션이 발생하면 세금은 늘어나고 화폐가치는 떨어지고 알게 모르게 국민의 부가 정부로 이전되는 것입니다. 이게 '자본주의 게임의 법칙'입니다. 이런 화폐 시스템에 우리는 어떻게 대응해야 할까요? 가짜 돈인 화폐를 모으려 하지 말고 진짜 돈인 리얼 머니를 보유해야 합니다. 그게 부동산이고 주식입니다. 자산 상승 사이클을 주목하고 바닥에 이르렀을 때 과감하게 빚을 얻어서 투자해야 합니다. 주식이나 부동산 같은 자산은 상승과 하락 사이클을 몇 년간 그리면서 우상향 합니다. 따라서 바닥이라고 생각될 때 과감하게 빚을 얻어서 투자하는 게 최고로 빨리 재산을 늘리는 첩경입니다. 이게 투자의 핵심이고, 이게 자본주의 게임에서 이기는 법입니다.
■ 돈의 가치와 부동산의 가치, 어느 쪽이 먼저 떨어질까
인플레이션 상황에서는 돈을 빌린 사람이 득을 봅니다. 실질 구매력이 높은 현재에 빌려서, 실질 구매력이 떨어진 후일에 갚으면 되니까 앉아서 돈을 버는 것이지요. 돈을 빌려서 실물 자산인 부동산에 투자한 사람은 더 큰돈을 벌게 됩니다.
그럼 빚을 내서 부동산에 투자하면 실패할 확률이 없는 걸까요? 저자는 장기적으로 보면 항상 그렇다고 말합니다. 그동안도 그랬고 앞으로도 그럴 것이라고 말이죠. 한 가지 염두에 둘 점은 자산 가격은 사이클이 있다는 것입니다. 그래서 과도한 빚을 얻어서 부동산 투자를 하다 하락 사이클에 걸리면 파산할 수도 있습니다. 그래서 빚은 원리금을 갚을 수 있는 범위 내에서 얻어야 합니다. 이 원칙을 지키고 장기 투자를 하면 부동산은 절대 당신을 실망시키지 않을 것입니다.
전략적 사고
부자가 되는 것은 무조건 열심히 한다고 될 일이 아닙니다. 무턱대고 투자하거나 그냥 열심히 사업을 한다고 부자가 되는 어렵다고 합니다. 관건은 승리할 수 있는 투자나 사업을 선택하는 데 있습니다. 어떻게 해야 승리할 수 있는 투자나 사업을 선택할 수 있을까요? 이러한 선택에는 전략적 사고가 필요합니다. 저자는 경영전략의 세계 최고 권위자인 마이클 포터 교수의 '5가지 경쟁요소' 이론을 통해 전략적 사고를 설명합니다.
■ 마이클포터의 5가지 경쟁요소
1) 신규진입위험 : 진입 장벽이 없다면, 즉 누구나 사업을 시작할 수 있다면 큰돈을 벌 수 있는 사업이 아닙니다.
2) 라이벌 기업 간의 경쟁 : 경쟁 기업 수가 적을수록 돈을 많이 벌 수 있습니다. 독점기업에 투자하십시오.
3) 구매자의 교섭력 : 상품을 누가 사는지를 봐야 합니다. 구매자의 교섭력이 큰 경우 수익을 남기기 어렵습니다.
4) 공급자의 교섭력 : 공급처가 한 곳이라면 비싸도 살 수밖에 없겠죠. 공급자 교섭력이 높을수록 수익도 커집니다.
5) 상품의 대체위협 : 단일 상품이나 서비스에 의존하는 회사, 기술 변화가 심한 상품을 만드는 회사는 위험합니다.
20대 80의 법칙
이탈리아의 경제학자 빌프레도 파레토(Vilfredo Pareto)는 상위 20퍼센트가 전 세계 부의 80퍼센트를 가진다는 '20대 80의 법칙'을 알아냈습니다. 19세기 영국인의 재산 분포를 조사해 보니 상위 20퍼센트가 전체 부의 80퍼센트를 차지가 있다는 사실을 발견했고, 시대와 나라와 상관없이 어디서나 99퍼센트 이러한 재산의 분포도를 보이고 있음을 확인했습니다. 왜 20대 80의 비율일까요? 이유는 알 수 없지만 그냥 현실이 그랬습니다. 세상은 그저 이렇게 흘러갈 뿐입니다. 그럼 부동산 투자자라면 어떻게 대응해야 할까요? 부동산도 양극화가 심화될 것입니다. 아파트는 거주민의 소득 수준에 따라서 가격이 결정되는데, 거주민의 소득이 양극화되고 있으니, 상위 20퍼센트가 거주하는 지역의 아파트 시세는 앞으로 계속 오를 것이 분명합니다. 부동산 투자자라면 이런 양극화의 흐름에 편승하는 게 유리합니다. '도시는 왜 불평등한가'라는 책에서도 미국의 경우 슈퍼스타 도시가 가격 상승을 주도하고 있고, 슈퍼스타 도시 내에서도 부동산의 양극화 현상이 벌어지고 있다고 합니다. 전 세계적으로 이러한 현상이 일어나고 있는 추세니, 부동산에 투자하려면 지방이나 변두리에 투자하는 것보다는 부자들이 사는 중심지에 투자하는 것이 유리합니다.
주식 투자자라면 어떻게 대응해야 할까요? 주식투자에서 큰돈을 번 사람들 대부분은 소수의 종목에서 대박이 났습니다. 투자하는 종목 모두에서 수익률이 높았던 것은 아닙니다. 20퍼센트에 해당되는 소수의 종목에서 전체 투자 수익의 80퍼센트를 얻고, 반면에 80퍼센트에 해당되는 종목에서는 전체 투자 수익의 20퍼센트 만을 얻는 것이지요. 피터 린치 역시도 '꽃을 꺾고 잡초에 물을 주는 어리석은 행동을 하지 말라'라고 조언합니다. 그러면 어떻게 투자해야 하는 것이 좋을까요. 5 종목 정도로 분산투자하고 그중에서 수익이 난 종목의 경우는 추세가 꺾일 때까지 지속적으로 보유해야 합니다. 상승 추세가 진행 중인데 서둘러서 매도해 버리면 큰 수익을 얻지 못합니다.
우리는 너무나 많은 정보가 범람하는 시대에 살고 있습니다. 꼭 돈을 벌기 위해서가 아니더라도, 여기저기 휩쓸리지 않고 '나'로 살기 위해서는 거인들의 지혜에 귀 기울일 필요가 있다고 느껴집니다.
* 위 내용은 책 '부의 인문학(저자 브라운스톤, 출판사 오픈마인드)'에서 발췌, 요약한 내용입니다. 자세한 내용은 원문을 참고하시기 바랍니다.