부동산은 개인의 소유물?
부동산을 지칭하는 영어 'Real estate'는 처음 미국의 캘리포니아 지역을 차지했던 에스파냐 사람들이 부동산을 real로 표현한 데서 유래했습니다. 왕실 소유라는 뜻입니다. 일본이 이를 '부동산'으로 번역해 쓰면서 우리에게도 전해졌습니다. 부동산이란 결국 개인 소유가 아닌 왕실 소유라는 의미에서 유래되었다고 할 수 있습니다. 과거와 달리 이제는 부동산이 개인의 소유권이 인정되었지만, 저자는 부동산이 여전히 국가 소유물이라고 주장합니다. 부동산을 매수할 때 취득세를 내야 하고 매도할 때 양도소득세를 내야한다는 점에서 우리는 이를 깨닫게 됩니다. 이뿐만 아니라 부동산을 보유하면 1년에 한 번 재산세를 납부해야 하고 주택의 가격이 일정 금액 이상일 때는 종합부동산세까지 납부해야 합니다. 부동산은 보유하고 있다는 사실만으로도 세금을 내야할 뿐만 아니라 세금을 내지 않으면 공매 처분되어 자산을 빼앗기기도 합니다.
개인의 믿음(착각)과 달리 부동산 가격을 올리고 내리는 것은 전적으로 정부의 의지입니다. 부동산의 진짜 주인인 국가의 정부가 어떻게 하느냐에 따라 부동산 가격은 오르고 내립니다. 정부는 마음만 먹는다면 얼마든지 대출을 억제하거나 풀어 조절할 수 있으니까요. 부동산의 큰 흐름을 보고 싶은 사람이라면 정부의 말이나 결정 외에는 전부 의미 없다는 것을 빨리 깨달아야 합니다. 국가가가 진정한 부동산 주인이라는 걸 명심하고 현명하게 판단해 부동산 거래를 결정해야 합니다.
주택의 공급이 적절한지 알아보려면?
혼인 신고는 2000년대 들어서도 연간 30만 건 정도로 유지되어왔고, 이혼은 2010년대 들어 매년 약 11만 건으로 유지되고 있습니다. 혼인과 이혼을 합쳐 약 41만 가구가 매년 새롭게 탄생하며 주택이 필요합니다.* 게다가 주택의 노후화로 인해, 매해 발생하는 멸실과 공실 9만 가구를 포함하면 해마다 주택이 필요한 가구가 50만 가구씩 새로 생겨납니다. 변수를 감안해도 최소한 1년에 45만 가구는 반드시 들어가 살 주택이 필요합니다. 그러나 2011~2014년 인허가 후 착공에서 준공까지 된 주택은 연평균 38만 가구입니다. 매년 새로 필요한 주택을 최대도 아닌 최소로 감안해서 45만 호로 볼 때도 최근 몇 년 동안 안정적으로 공급된 적이 없다는 사실을 우리는 알 수 있습니다.
*이 책이 2016년에 나왔다는 점을 감안하시기 바랍니다. 2022년 기준, 혼인건수는 19만건대로 내려왔습니다. 이혼건수는 9만건대를 기록했습니다.
한국이 일본처럼 될까?
1981년부터 1990년까지 도쿄의 지가는 5배 이상 폭등해 자산 가격은 하늘 높은 줄 모르고 올랐습니다. 그 후 1990년부터 2005년까지 주택지가는 66.5%가 하락했습니다. 이토록 부동산 가격이 하락했는데 일본은 2008년까지 매년 최소 100만 호 이상의 주택을 계속 공급했습니다. 일본의 아파트는 2009년 고점 대비 87.4% 수준을 회복하는데 그쳤습니다.
일본과 비슷한 시기에 노르웨이, 스웨덴, 핀란드도 똑같이 버블을 경험했습니다. 1980년을 기준으로 1987년 이들 나라는 부동산 가격이 평균 약 4배 정도 올랐습니다. 그러나 1987년 이후, 노르웨이는 30%, 핀란드는 25%, 스웨덴은 무려 50%나 떨어졌습니다. 하지만 이들 국가는 다시 부동산 가격이 반등했고, 특히 스웨덴의 경우 폭락이 정점에 달했던 1992년을 100으로 보았을 때, 2014년에는 무려 370까지 주택가격지수가 올랐습니다.
또, 많은 사람들이 우려하는 생산가능연령 인구의 감소때문에 한국 부동산 가격도 떨어질 수 밖에 없다는 의견도 많습니다. 물론 일본처럼 부동산 가격이 떨어진 국가도 있지만, 이미 생산가능연령이 정점을 친 독일, 프랑스, 영국 등은 일본과 달리 부동산 가격이 올랐습니다. 한국이 반드시 일본처럼 될 것이라는 주장은 과도한 침소봉대가 아닐까요? 일본은 여러 사례의 하나일 뿐 한국의 유일한 미래는 아닐 것입니다.
앞으로 부동산은 어떻게 될까?
세계적으로 활용되고 있는 지표는 인구 1,000명당 주택 수 입니다. 2010년 기준 미국은 410호, 영국은 434호, 일본은 451호. 한국은 2014년 기준 385.3호입니다. 우리가 그토록 비교하는 일본에 비해서도 많이 부족하다는 것을 알 수 있습니다. 안정적으로 주택을 공급하기 위해서는 택지가 필요합니다. 하지만 정부의 택지 공급은 2013년 계획 대비 79%, 2014년에는 계획 대비 64% 밖에 안되었습니다. 정부는 2022년까지 인구 1,000명당 전국적으로 422호 계획했지만 거꾸로 집행하고 있습니다.* 저자는 이 책 서두에서 부동산은 국가의 것이라고 말했습니다. 얼마든지 국가의 조절에 따라 주택가격은 변동할 수 있습니다. 일본의 주택가격이 오르지 못한 가장 큰 이유는 계속해서 주택 공급을 한 때문입니다. 제1차 장기(2003~2012년) 주택종합계획을 차근차근 진행시킨 것과 달리 제2차 장기(2013~2022년) 주택종합계획은 초반에 다소 늦춰지고 있습니다. 향후 주택가격이 어떻게 변화할지 예측이 되시나요?
*2020년 기준, 우리나라의 인구 1,000명당 주택수는 412호까지 늘었지만, OECD 34개 회원국 중 27위를 기록했습니다. 주택 공급이 모자란다는 것입니다. 가장 최근 통계로는 2021년 기준 427호, 서울은 402호였습니다.
이 책이 나온지 7년이 지났습니다. 책의 내용과 현재의 부동산 시장을 대조해보는 것도 좋은 공부가 될 것 같습니다.
*위 내용은 책 '부동산의 보이지 않는 비밀(저자 이재범, 김영기, 출판사 프레너미)'에서 발췌, 요약한 내용입니다. 자세한 내용은 원문을 참고하시기 바랍니다.