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책 [대한민국 부동산 사용설명서] 리뷰 : 나를 위한 시장과 정책은 없다

by 킥도어 Kickdoor 2024. 1. 4.
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자신이 어떤 세대에 속해 있든, 정치적 성향이 어떠하든 간에 부동산은 부동산입니다. 하나의 시장입니다. 시장은 수요, 공급의 원칙에 의해 움직입니다. 어떤 형태로든 영향을 미치거나 손해를 보지 않기 위해서는 시장의 움직임을 이해하고 전망할 수 있어야 합니다. 정부나 시장이 나에게 유리하게 돌아가길 기다려서는 안 됩니다. 내 가족의 보금자리는 내가 직접 만들어 가야 하기 때문입니다. 이것이 우리가 부동산을 공부해야 하는 이유입니다. 

제1장 「시장」 

각종 위기에도 끄떡없는 '안전가옥'이 있다

이 '안전가옥'을 찾는 방법은 바로 부모 세대의 실수요 투자를 벤치마킹 하는 것입니다.

첫째, '묻지 마 투자'를 하지 않습니다. 생활비를 감안하지 않은 무리한 대출도 금지입니다. 매수한 부동산의 미래 가치가 이유 없이 상승하리라고 기대하는 것은 아닌지 늘 의심해야 합니다. 둘째, 실거주층이 아닌 투자자끼리 매물을 돌리는 시장이 아닌지 체크해야 합니다. 지금 가장 핫한 지역의 부동산 시장이라도 당장 그 수요를 받아 줄 실수요층이 있는지 확인해야 합니다. 서울이 아닌 지방의 중소 도시는 더욱 주의가 필요합니다. 인구 몇십만 명 수준인 지역은 소수 투자층만 집중적으로 매수해도 시장이 비정상적으로 왜곡될 수 있습니다. 실거주 위주의 시장은 절대 폭등하지 않습니다. 인플레이션 전후 수준으로 자연스러운 상승만 있습니다. 마지막으로 본질에 충실하게 투자해야 합니다. 부동산의 본질은 입지이며, 입지의 미래 가치를 고려하지 않은 투자는 위험합니다. 어떤 시장에서도 입지 공부가 우선입니다.

입주 물량 많다고? 역전세를 활용하라

입주 물량이 많은 지역은 무조건 피해야 할까요? 역전세가 발생하면 집값은 무조건 내려갈까요? 저자는 역전세를 활용할 수 있는 지역과 대비해야 하는 지역이 있으니 개별 입지에 맞는 전략을 수립해야 한다고 조언합니다. 우선 수요가 충분한 지역은 역전세를 활용하는 전략은 짜야합니다. 2007년 전후 잠실의 사례처럼 대기 수요가 충분한 지역은 역전세 시기를 적정 매수 시기로 적극 활용할 수 있다는 뜻입니다. 전세 희망 임차인에게는 좋은 입지의 아파트를 상대적으로 저렴한 전세가로 들어갈 기회가 되기도 합니다. 

반면 기존 아파트의 수요와 나눠야 하는 지역은 대응 전략을 철저히 준비해야 합니다. 수요층이 충분한지 확인하고, 충분치 않다면 출구 전략을 짜야 합니다. 출구 전략은 신규 아파트 입주 2년이 되기 전에 준비해야 합니다. 

전문가 믿지마라

전문가가 가장 왕성하게 활동하는 시기는 시장의 불확실성이 팽배한 시기입니다. '상승이냐, 하락이냐' 하는 부동산 논쟁으로 가장 큰 이익을 보는 계층은 전문가입니다. 부정적인 전망을 하는 전문가든, 긍정적인 전망을 하는 전문가든 똑같이 바쁜 시간을 보냅니다. 금융권도 마찬가지입니다. 부동산 시장이 좋으면 돈은 부동산 시장으로 몰리고, 부동산 시장이 불확실하면 다시 돈은 금융시장으로 이동합니다. 금융권에서는 부동산의 불확실성을 좋아할 수밖에 없습니다. 

결국 부동산 논쟁으로 실제 당사자들이 아닌 부가적인 수익을 얻는 계층이 있는 셈입니다. 내가 불안해하고 있을 때 웃고 있는 그 집단을 조심해야 합니다. 의사 결정의 모든 책임은 개인에게 있습니다. 스스로 판단하고 합리적으로 결정할 수 있도록 객관성을 잃지 말아야 합니다. 전문가 의견을 참고는 하되 '묻지 마 추종'은 절대 금물입니다.

부동산 시장에 '대세'는 없다

부동산 시장은 이제 지역별, 유형별로 세분화되고, 양극화가 심화될 것입니다. 수요가 충족되지 못한 지역은 가격이 상승하고 거래량이 늘었고, 반대로 침체된 곳들이 동시에 존재합니다. 이렇게 하락 국면과 상승 국면이 동시에 존재할 수 있기 때문에 부동산 시장을 단순하게 '상승' 또는 '하락'으로 전망해서는 안됩니다.

내가 거주할 지역의 부동산에 대해서는 내가 전문가가 되어야 합니다. 정부도 기업도 전문가도 매스컴도 내 주거 생활을 책임져 주지 않습니다. 관심 있는 지역의 과거와 현재, 그리고 미래를 애정을 가지고 직접 확인하는 습관을 가지십시오. 나와 내 가족의 거주 편의성을 확보하는 가장 좋은 방법입니다.

제2장 「수요」

 수요와 공급을 측정하는 '빠숑의 노하우'

부동산 시장에서 수요와 공급을 측정하는 일은 그 무엇보다 중요합니다. 수요가 많으면 가격이 오르고, 공급이 많으면 가격이 떨어지기 때문입니다. 먼저 공급량을 파악해야 수요의 많고 적음을 따질 수 있습니다. 지역 내 공급량은 인허가 실적 등을 통해 파악할 수 있습니다. 현재 주택의 재고 수량과 앞으로 입주할 신규 분양 세대수를 합산하는 것입니다. 좀 더 자세히 계산하려면 멸실되는 주택 수를 제외한 다음 전체 주택을 아파트와 비아파트로 나누어 분석해야 합니다.

문제는 지역 내 수요량을 어떻게 파악하느냐는 것입니다. 해당 지역 내 수요를 추정하는 빠숑의 방법 중 하나는 현장에서 수요를 파악하는 것입니다. 먼저 기존 아파트의 매물 수, 즉 잔여 임대 물량을 봅니다. 지역마다 단지마다 다른 기준이 적용되겠지만 일반적으로 매물이 전체 세대수의 1%가 안 되면 공급보다 수요가 더 많다고 판단합니다. 10%를 초과하면 공급이 더 많은 걸로 봅니다. 그 사이는 적정한 수치입니다. 물론 보합 상태는 시기와 조건에 따라 다르게 판단해야 합니다. 이 수치는 지역관 단지에 따라 달라져야 합니다. 해당 지역과 단지의 수요는 현지 거주민이 가장 잘 알겠지만, 거주민에게 정보를 얻기 어렵다면 중개업자를 통해 파악해야 합니다. 매물(매매, 임대)의 잔여량과 현재 중개업자의 거래 동향을 함께 고려해 수요를 추정합니다. 가장 현실적인 수요 추정 방법입니다.

갭 투자 가수요에 '호갱'되지 않는 법

실수요는 단기간에 늘거나 줄거나 할 수 없습니다. 따라서 부동산 시장의 단기간 시세를 올리고 내리는 데 결정적인 역할을 하는 것은 가수요입니다. 가수요가 실수요보다 많으면 가격이 더 많이 오릅니다. 실수요층은 가격을 보수적으로 생각할 수밖에 없지만, 가수요층은 대부분 현재 본인이 매수할 수 있는 가격인지만 보기 때문입니다. 어느 정도 가격이 오를 때까지는 실수요층도 따라 매수하지만, 실수요층이 도저히 매수하기 어렵다고 판단되는 가격대가 되면 매수자의 절대 숫자가 빠지기 시작합니다. 거래량도 급격히 줄어들게 됩니다. 

수요층이 있는지 없는지 판단하기 어렵다면 이것만 기억하십시오. 첫째, 신규 아파트 분양권의 경우, 분양(프리미엄 포함) + 중도금 대출이자 + 발코니 확장 비용 등 총 옵션 비용이 주변 새 아파트보다 10% 이상 높다면 매수를 고민해야 합니다. 둘째, 기존 아파트에 갭 투자를 할 경우 매도 물건과 임대 물건이 많다면 매수할 이유가 없습니다. 특히 임대 물건이 많다면 희망하는 가격에 전세를 놓기 어렵습니다. 매매가와 전세가의 갭이 작은 물건을 찾는 것보다 리스크가 적은 물건을 선택하는 것이 훨씬 더 중요합니다.

시세 하락, 거래량 감소시기 '급매물 선별법'

일반적으로 매도자의 사정 등으로 현재 시세보다 낮은 시세로 시장에 내놓는 부동산 매물을 '급매물'이라고 합니다. 하지만 시세가 하락하는 시기라면 급매물의 가격을 판단하기가 어렵습니다. 거래가 많지 않은 시기도 그렇습니다. 급매물이 진짜 급매물이 아닐 가능성이 높아집니다. 그렇기 때문에 가격만 보고 급매물 거래를 결정하면 안 됩니다. 가격만 보고 결정하면 묻지 마 투자, 즉 투기가 됩니다. 이 경우, 하향 시세가 선반영 된 건 아닌지, 지역 내 신규 입주나 분양은 없는지 등도 확인해야 합니다. 급매물에 대한 판단은 중개업소가 아닌 본인이 직접 해야 합니다. 급매물인지 보다 좋은 매물인지 평가하는 것이 우선입니다. 시세보다 다소 비싸더라도 향후 가치가 높아질 아파트를 선택하는 것이 더 바람직합니다. 

'자가 점유율'에 숨어 있는 뜻

준공 25년 차 이상의 아파트 단지가 많은 두 개 지역이 있다고 가정해 봅시다. 한 곳은 강남구 대치동, 다른 한 곳은 1기 신도시 중 하나입니다. 두 단지 모두 자가 점유율을 35%로 낮습니다. 65%는 임차 세대이니다. 두 단지의 자가 점유율이 낮은 이유가 동일할까요? 수치만 봐서는 차이점을 구분하기 어렵습니다. 여기에 전세가율을 추가해 보겠습니다. 대치동 단지는 전세가율이 45%입니다. 1기 신도시 단지는 80%입니다. 전세가율은 큰 차이가 있습니다. 

자가 점유율이 낮다는 건 두 가지 상반된 의미가 있습니다. 첫째는 단기적 거주 목적일 뿐, 미래 가치가 불분명해 자기가 거주하고 싶진 않다는 의미입니다. 둘째는 반대입니다. 내가 당장 거주하기에는 적당치 않지만 미래 가치는 거의 확실하다고 바라볼 수 있습니다. 서울은 두 번째 의미에 해당하는 지역이 상대적으로 많고, 비서울은 첫 번째 의미에 해당하는 지역이 많습니다. 자가 점유율은 미래 가치에 따라 달리 해석해야 합니다. 

제3장 「가격」

거품 가격? 랜드마크 아파트로 파악하라 

부동산 매물이 거품인지 아닌지 판단하는 간단한 방법이 있습니다. 실수요층이 매수하는 매물인지 확인하는 것입니다. 투자자끼리 거래하는 물건이면 거품일 가능성이 높습니다. 매수하려는 사람들이 집단적으로 몰려 있는 것은 미래 가치에 대한 기대 때문입니다. 미래 가치에 대한 한계선은 대략적 추정이 가능합니다. 핵심지역과 랜드마크 아파트로 판단하면 됩니다. 랜드마크 아파트의 시세가 조정되면 다른 아파트도 딱 그만큼까지 조정될 것입니다. 이것이 랜드마크 아파트의 위상입니다. 

단, 이것은 새 아파트이기 때문에 가능한 추정 방법입니다. 구 아파트, 특히 20년 넘은 아파트는 이 같은 방법으로 평가할 수 없습니다. 입지 가치만 남았기 때문입니다. 입지 가치만 남은 경우는 시장의 흐름에 민감해집니다. 투자자가 가장 좋아하는 '싸고 좋은' 물건입니다. 당장 쓰기에 좋아 보일지 몰라도 오랫동안 쓰면 싼값을 한다는 평가를 받게 됩니다.

아파트의 적정 가격 파악하는 법

먼저, 지역 내 최고가 아파트를 찾습니다. 둘째, 최고가 아파트와 비교할 아파트의 가격 차이를 확인합니다. 셋째, 가격 차가 클 경우 상승 가능성이 높습니다. 가격 차가 없으면 최고가 아파트 시세가 더 상승하거나 비교 아파트 시세가 하락합니다.

가격이 터무니없이 높은지에 대한 판단은 유사 입지와 비교하면 됩니다. 강남권 출퇴근이 가능한 지역, 즉 금천구, 관악구, 동작구, 광명시, 안양시에 있는 비슷한 수준의 아파트 시세와 비교하는 것입니다. 그렇다면 현재 관심을 가진 지역의 아파트 시세가 적정한지를 판단할 수 있습니다. 지역 내 최고가 아파트를 활용한 시세 적정성 파악은 실거주 목적이든 투자 목적이든 아파트를 매수할 때 반드시 실시해야 합니다. 

평당 3,000의 조건

3.3㎡당 평균 1,000만 원 이하 시장에서는 Key Buying Factor(교통, 교육, 상권, 환경)를 크게 따지지 않습니다. 수요 대비 공급이 부족한 시장, 즉 양적인 시장이기 때문입니다. 1,000만 원이 넘어간 지역부터는 교통, 교육, 상권의 질을 따져야 합니다. 2,000만 원대 아파트부터는 양질의 조건을 추가해야 합니다. 환경적 요소가 반드시 고려돼야 합니다. 주변 환경, 단지 내 환경도 좋아야 합니다. 입지와 상품에 대한 기대 수준이 1,000만 원대와는 또 다릅니다. 그렇다면 3,000만 원, 4,000만 원으로 상승하는 시장이 되려면 어떤 조건이 추가로 필요할까요? 프리미엄입니다. 다른 지역과 완전히 차별화된 프리미엄이 있어야 합니다. 그 프리미엄은 서울 강남에서 벤치마킹하면 됩니다. 

언제 살까? 언제 팔까?

먼저 선호하는 입지와 실거주할 만한 상품 수준을 고려해 매수 대상 아파트 단지를 선정합니다. 인플레이션만큼은 상승할 수 있는 양호한 입지 조건과 경쟁력 있는 상품이라는 것을 전제로 해야 합니다. 그 아파트 단지의 시세를 정기적으로 체크해 봅시다. 가격이 오를 것이다, 내릴 것이다 등의 판단 자체는 금지입니다. 그저 주변 아파트 혹은 주변 시세 대비 조금 쌀 때 매수하고, 조금 비싸다는 인식이 생길 즈음에 매도한다고 생각하면 됩니다. 매수, 매도 시점에 대한 의사 결정은 무조건 본인이 해야 합니다. 모든 투자의 기본은 무릎에서 사서 어깨에서 파는 것입니다. 이 원칙만 지킬 수 있다면 안전하고 확률 높은 매수, 매도 시점의 선정 기준을 스스로 만들 수 있습니다. 

제4장 「상품」

주택 보급률 100%는 이제 질적인 시장으로 변화된다는 뜻입니다. 입지는 좋지만 상품이 좋지 않으면 선택될 확률이 낮다는 얘기입니다. 특히, 아파트가 20년 차가 되면 상품 경쟁력이 급감하므로 주의해야 합니다. 입지와 상품 경쟁력 모두를 따져야 합니다. 구축 아파트는 주차장부터 체크하십시오. 주차 시설이 아파트 선택의 중요 요소입니다. 그리고 그 입지의 아파트를 매수할 수요가 현재 존재하는지와, 주변에 추가로 공급될 신규 아파트들이 얼마나 있는지를 판단해야 합니다. 단기적인 가격 상승과 하락을 걱정하지 말고, 내가 지금 매수 여부를 결정해야 하는 아파트가 10년 후에도 수요가 있을지를 생각해 볼 필요가 있습니다.  

저자는 마지막으로 정부가 발표하는 정책을 꾸준히 살펴봐야 한다고 강조합니다. 정책 방향대로 움직이는 사람들 중 이익을 본 사람과 손해를 본 사라, 어느 쪽이 더 많을까요? '정책은 부동산 경기에 선행한다'는 말에 정답이 담겨 있다고 합니다. 박정희 정부 때 강남으로 진출한 사람들, 전두환 정부 때 목동, 과천으로 진출한 사람들, 노태우 정부 때 분당으로 진출한 사람들, 김대중 정부 때 임대사업자가 된 사람들, 노무현 정부 때 지방에 투자했던 사람들, 이명박 정부 때 보금자리주택을 매수했던 사람들, 박근혜 정부 때 신규 아파트에 투자했던 사람들... 이들의 공통점은 바로 정부 정책대로 실했다는 것입니다. 정부의 정책과 자신이 아무런 관계가 없다고 단정 짓지 마십시오. 대강이라도 어떤 정책이 있는지 알아야 필요한 시기에 조금이라도 활용할 수 있습니다. 정책을 꾸준히 보면 저절로 정책을 판단하는 시각이 생깁니다. 처음 정책을 접할 땐, 정책으로 혜택을 보는 대상이 누구인지, 그리고 그 대상이 어떤 혜택을 보는지를 생각해 보면 됩니다. 

*위 내용은 책 '대한민국 부동산 사용설명서(저자 김학렬, 출판사 에프엔미디어)'에서 발췌, 요약한 내용입니다. 자세한 내용은 원문을 참고하시기 바랍니다.

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