'월급쟁이부자들'의 너바나 대표가 펴낸 책입니다. 대한민국 직장인들이라면 한 번쯤은 봤을 그 유튜브 채널. 그가 직접 이야기하는 노하우를 책으로 만나보겠습니다.
월급쟁이부자되기
그는 책에서 월급쟁이를 위한 부자 시스템 구축법을 소개합니다. 그가 고민 끝에 얻은 방법은 절대 잃지 않는 투자를 해야 한다는 것 과 근로소득을 자본소득으로 바꿔야 한다는 것입니다. 그는 4단계에 걸쳐 이 시스템을 완성했습니다.
[1단계] 흑자구조 만들기
지출을 줄여서 종잣돈을 마련하고 그 돈으로 1년에 여러 채의 부동산을 매입하는 것이, 당시 그가 쓴 전략이었습니다. 그는 지출을 줄이고 당시 월급의 50~70% 이상을 적금한 결과 1년에 약 2,000만 원의 투자비를 마련할 수 있었습니다. 부동산 투자를 막 시작한 사람들이 그에게 가장 많이 묻는 것은 '얼마의 종잣돈을 마련해 어디에 투자해야 하는가'입니다. 그때마다 그는 지금도 첫 투자라면 3,000만 원 이내에서 할 수 있는 투자 물건을 찾아서 시작하라고 권합니다. 재테크에 익숙해지기 전까지는 당장 수익이 크게 늘지 않습니다. 하지만 비용을 줄이는 것은 누구나 처음부터 할 수 있는 일입니다. 비용을 줄이기 위해서 가장 먼저 해야 할 일은 가계부를 작성하는 것입니다. 그 목적은 돈의 흐름을 알기 위해서입니다. 현재 수입이 얼마나 되는데 어느 부분에서 지출이 많이 되는지 파악하고 있어야 합니다. 수익률 10%를 보장하는 투자처를 알고 계신가요? 그것은 바로 지출을 10% 줄이는 것입니다. 당신이 원하는 답이 아닐 수도 있습니다. 하지만 투자 초보라고 해도 바로 실천할 수 있는 방법입니다.
[2단계] 수익형 부동산 투자하기
그가 초기에 투자한 부동산 중 대부분은 수익형 부동산으로, 월세를 가져다주는 것들이었습니다. 당시 그의 원칙은 대출을 제외하고 12%의 수익률이 보장되는 부동산을 찾는 것이었습니다. 상가는 공실일 때 대출이자와 관리비 부담이 너무 크기 때문에 아파트와 빌라, 오피스텔을 중심으로 접근했습니다. 그렇게 어느 정도 경험이 쌓인 뒤에 상가 투자를 시작했다고 합니다. 이를 통해 월세 500만원의 수익이 창출되자, 그에게 더 이상 투자금을 만들기 위해 월급을 적금하는 시스템은 필요 없게 되었습니다.
■ 수익률 계산하는 방법 대출 제외 수익률(%) = (월세 X 12) / (총 매입액 - 보증금) X 100 대출 포함 수익률(%) = [(월세 - 월 이자) X 12] / (총 매입액 - 보증금 - 대출금액) X 100 [참고] 대출을 많이 받으면 힘들게 임장 다니고 어렵사리 임대를 내놓고는 결국 은행만 배불려주는 꼴이 됩니다. 따라서 가급적 대출을 제외하고 보증금을 최소로 한 상태에서 계산한 수익률을 기준으로 삼는게 좋습니다. 단, 투자할 때는 수익률이 아무리 높다고 해도 원금 손실 가능성이 있는 물건이라면 절대 하지 않길 바랍니다. |
[3단계] 시세차익형 부동산 투자하기
수익형 부동산에서 월급 이상의 현금흐름이 발생했다는 점은 그에게 감사한 일이었지만, 워낙 소액으로 하는 투자였기에 모이는 돈의 양이 많지 않았습니다. 따라서 이때부터 그는 시세차익형 부동산으로 눈을 돌렸습니다. 임대 수익률은 낮지만 한번 시세가 상승하게 되면 몇 년 치 월세를 상회하는 수익도 가능하기 때문입니다.
[4단계] 시스템 확장하기
부동산에 투자하는 사람들은 물건을 팔고 사고를 반복해서 수익을 얻는 경우가 대부분이지만, 그는 그렇게 하지 않았습니다. 이 전략으로 부자가 되려면 ‘부동산 가격이 계속 오르는 행운’ 이 꾸준히 이어져야 하기 때문입다. 누군가와 가위바위보를 한다고 할 때 10번 연속 상대방을 이길 확률은 매우 희박합니다. 그래서 그는 한번 매입한 부동산은 잘 팔지 않습니다. 이것이 가능한 것은 월급을 통해 생활비가 마련되고 월세를 통해 투자금이 생기며 전세 상승으로 인해 추가 투자금까지 생기는 시스템이 구축되어 있기 때문입니다. 부동산 투자 수익은 보너스일 뿐입니다. 투자할 때 가장 중요한 것은 얼마를 버느냐가 아니라, 잃지 않는 투자이냐 아니냐입니다. 당신이 가장이라면 가족이 생활할 수 있는 최소한의 소득이 보장되는 구조를 갖추고 있어야 합니다. 안정적인 소득은 필수입니다.
실천방법
가장 먼저해야 하는 일은 명확한 목표를 설정하는 것입니다. 명확한 목표를 가지고 살아가는 사람은 일상의 노예가 아니라 주도적으로 자신의 인생을 경영하며 보람차고 값진 삶을 살아갈 가능성이 큽니다. 당신의 인생 목표는 무엇입니까? 그 목표를 종이 적어두었습니까? 보다 나은 삶을 살고 싶다면 다음 여섯 가지를 실천해 보십시오.
- 구체적인 목표를 정해, 종이에 적는다
- 꿈을 이루기 위해서 얼마가 필요한지 계산해서 구체적으로 기입하라
- 이 꿈을 언제까지 이룰 것인지 정하라
- 목표를 기한까지 이루기 위해 선택할 수 있는 수단을 고민하라
- 목표를 이루기 위한 장기, 중기, 단기, 연, 월, 주, 일 단위 계획을 세워라
- 실행하고 평가하는 시간을 가져라
계획해 둔 것을 하루 이틀 실천하지 못했다고 해서 괴로워할 필요는 없습니다. 목표조차 없던 시절을 생각해 보면 어쨌든 당신은 꿈꾸던 인생을 향해 달려가고 있기 때문입니다. 당신의 목표가 무엇인지 되새겼을 때, 원하는 인생을 살기 위한 장기적인 계획대로 움직이고 있다면 어찌 됐든 당신은 그 길로 계속 걸어갈 수 있을 것입니다. 너무 힘들게 뛰었다면 잠시 숨을 고르며 걸어가도 됩니다. 당신이 원하는 삶을 향해 가는 여정이기에 힘들어도 행복한 과정이 될 것이기 때문입니다. 초보 투자자라면 다음의 투자 공부법이 도움이 될 수 있습니다.
- 경제신문 읽기 : 신문기사 모두를 꼼꼼히 읽을 필요는 없습니다. 관심 있는 섹션만 읽거나 '하루 1시간 읽기'처럼 구체적인 시간계획을 세워두고 그 시간 동안만 읽는 것이 효과적일 수 있습니다.
- 투자 관련 책 읽기 : 100권 이상의 투자 관련 책을 읽을 것을 권합니다. 한 권의 책이 그 사람의 생각을 바꿀 수는 있지만, 그의 인생까지 바꾸기는 힘듭니다. 따라서 다양한 책을 많이 읽기를 권합니다.
- 온라인에서 정보 및 동료 얻기
- 매주 1회씩 임장 하기 : 먼저 지금 당신이 거주하고 있는 지역의 주변에서부터 시작하는 것이 좋습니다.
- 멘토 만나기 : 강의를 듣는 것이 좋습니다. 다만, 지금 당장 수강하기보다는 일단 투자 관련 책들도 좀 읽고 현장 경험을 보다 쌓고 난 뒤 수강하기를 권합니다.
* 위 내용은 책 '나는 부동산과 맞벌이한다(저자 너바나 , 출판사 알키)'에서 발췌, 요약한 내용입니다. 자세한 내용은 원문을 참고하시기 바랍니다.