권리분석 4 STEP
저자는 권리분석을 아래 4단계로 설명합니다.
[1] 말소기준권리 찾기
[2] 인수되는 권리 찾기
[3] 임차인 권리분석
[4] 서류 및 기타 권리확인
[1] 말소기준권리 찾기
말소기준권리는 통상적으로 경매에서 매각 후 전부 소멸되는 권리, 즉 낙찰자에게 인수되는 권리인지 판단하는 기준이 되는 권리를 말합니다. 말소기준권리가 될 수 있는 것은 근저당권, 가압류(압류), 담보 가등기, 경매기입등기, 전세권(배당을 요구한 선순위 전세권) 등 5가지입니다. 위의 권리가 2개 이상인 경우, 가장 앞선 순위의 것이 말소기준권리가 되며 이후의 권리들은 모두 소멸됩니다. 해당 내용은 등기부등본 [갑구]에서 확인할 수 있습니다. 아래 예시에서는 박스로 표시된 권리가 말소기준권리입니다.
[2] 인수되는 권리 찾기
배당요구하지 않은 선순위전세권, 건물철거 및 토지인도청구 가처분, 유치권, 법정지상권 등 4가지는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리입니다.
전세권자가 경매도 신청하지 않고, 배당도 요구하지 않았다면 낙찰자가 전세권자에게 전세 보증금을 대신 반환해야 합니다(배당요구하지 않은 선순위전세권). 건물철거 소송이 걸려있는 경우 판결에 따라 낙찰자가 철거비용을 부담해야 할 수 있으며, 가처분 신청이 되어있으면 해당 부동산의 매매를 포함한 일체의 처분 행위가 금지됩니다(건물철거 및 토지인도청구 가처분). 유치권이 인수되면 낙찰자가 미납된 건축공사 대금을 변제해야 하며(유치권), 법정지상권이 있는 토지는 낙찰받더라도 마음대로 사용할 수 없습니다(법정지상권).
낙찰자가 경매가 어렵고 위험하다고 생각하는 대부분의 사람들이 이 부분을 문제로 삼습니다. 하지만 이를 확인하고 어려운 물건을 피할 수 있는 능력을 키우면 됩니다. 이렇게 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리들은 등기부등본 [을구]에서 확인할 수 있으며, 대법원에서 제공하는 '매각물건명세서'에도 보통 표기되어 있습니다.
[3] 임차인 권리분석
임차인의 권리를 분석하는 것은 부동산을 점유하고 있는 임차인이 대항력을 갖췄는지 여부와 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받는지, 그리고 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 있는지를 확인하는 단계입니다.
대항력이란 임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간 동안 계속 거주할 수 있고, 그 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있는 임차인의 권리를 말합니다. 대항력이 성립하려면 반드시 전입신고가 되어있어야 합니다(전입신고 다음 날 0시부터 대항력이 발생). 그리고 말소기준권리보다 전입신고가 빠르면 임차인의 권리가 낙찰자에게 인수되고, 전입신고가 더 늦으면 소멸되어 낙찰자에게 대항할 수 없습니다.
따라서 경매정보 사이트의 물건상세정보 화면에서 [말소기준권리 확인 → 말소기준권리 설정일과 전입일자 or 확정일자 비교 → 대항력 및 우선변제권여부 판단] 순서로 분석하도록 합니다.
[4] 서류 및 기타 권리 확인
경매 투자 시에는 반드시 법원에서 제공하는 매각물건명세서를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 매각물건명세서에서 체크해야 할 내용은 크게 4가지입니다.
- 최선순위 설정일자 (말소기준권리라고 생각하면 됨)
- 현황 조사 및 임차인의 권리 신고내역 (대항력과 배당요구 여부 등을 확인해 인수할 보증금이 있는지 파악)
- 등기부등본상의 권리 중 매각으로 효력이 소멸되지 않는 것 (배당요구 하지 않은 선순위 전세권, 담보 가등기, 가압류, 가처분 등)
- 비고란 (유치권, 법정지상권, 특별매각조건 등)
또한 법원에서 제공하는 현황조사서 역시 임차인 권리분석에 있어 중요한 참고 자료입니다. 법원의 집행관이 경매 부동산에 방문해 현재 상황과 점유 관계를 조사하여 작성한 것이기 때문에, 임차인이 거주하고 있다면 전입 일자 및 확정 일자, 보증금 등의 정보를 확인할 수 있습니다.
경매물건 선택의 노하우 2가지
경매 공부의 목적은 학문 그 자체가 아니라 실제로 투자하기 위한 것임을 잊어서는 안 됩니다. 그럼 실제로 경매에 참여한다면 어떤 물건을 선택해야 할까요? 저자는 2가지를 강조합니다.
[1] 투자 지역을 선별하라
· 내가 잘 아는 곳
· 내가 살고 싶은 지역
· 신규 아파트 단지
· 대단지
· 교통이 편한 곳
· 학군이 좋은 곳
· 브랜드 아파트
[2] 권리분석과 명도가 쉬운 물건으로 시작하자
책에는 다양한 예시가 소개되어 있습니다. 경매 공부를 시작하는 분들에게는 책 원문이 많은 도움이 될 것 같습니다.
* 위 내용은 책 '경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?(저자 파이팅팔콘, 출판사 지혜로)'에서 발췌, 요약한 내용입니다. 자세한 내용은 원문을 참고하시기 바랍니다.